Опубликовано: 07.09.09

Рынок недвижимости Болгарии в первом полугодии 2009 года Болгария по-прежнему остается страной № 1 среди россиян, приобретающих недвижимость за рубежом. Причем наши соотечественники составляют наибольший процент среди всех иностранцев, покупающих жилье в этой стране. Болгария давно привлекает россиян, еще с советских времен. Заслужив сначала прекрасную репутацию благодаря сезонному отдыху, эта страна теперь также славится и широкими возможностями в приобретении недвижимости. В Болгарии по-прежнему можно купить интересные объекты по ценам, давно уже переставшим быть реальностью во многих других европейских странах. Ну а помимо российских граждан недвижимость в солнечной стране покупают жители других государств. В частности, граждане стран СНГ – Украины и Казахстана. Европейцы проявляют значительно меньший интерес к Болгарии. Их предпочтения четко различаются по конкретным городам. Например, греки облюбовали горнолыжный курорт Банско, чехи – Приморско. А англичане, в прошлом ведущие инвесторы в болгарскую недвижимость, утратили интерес к болгарскому рынку. Болгария для россиян Количество россиян в общем объеме покупателей достигает 60–70%, сообщает Александр Гармашевский, генеральный директор компании Bulgarian Home. Именно на наших соотечественников продавцы сейчас делают ставку. Кризис никак не отразился на предпочтениях покупателей из России – они все так же предпочитают недвижимость на морских курортах. Подавляющее большинство сделок (до 80–90%) приходится именно на курорты Черного моря. Для россиян наиболее предпочтительны Солнечный Берег, Варна, Созополь, хотя интересны и другие города – Несебр, Бургас, Святые Константин и Елена. Солнечный Берег удерживает пальму первенства неспроста: являясь крупнейшим курортом Болгарии, он при этом предлагает недвижимость по одним из самых низких в стране ценам. Кроме того, на Солнечном Берегу, а также других курортах Южного побережья – Царево и Созополе – самый длинный сезон, длящийся с мая по октябрь, поэтому сдача недвижимости в этих городах наиболее выгодна. Интересна Болгария и для семейного отдыха. Все основные курорты страны предлагают широкий спектр развлечений для детей: бассейны, площадки для мини-гольфа, прокат пони, луна-парки и много другое. Те, кто предпочитает зимний отдых, останавливают свой выбор на горнолыжных курортах – это Банско, Боровец, Пампорово. Недвижимость там по-прежнему дорогая. Хотя Банско является исключением: цены там ниже за счет того, что курорт застроен немного больше, чем другие. Сейчас это одно из самых модных мест отдыха в Болгарии. Ориентируясь на сдачу недвижимости в аренду на горнолыжных курортах, следует иметь в виду, что наибольший доход приносят «люксовые» объекты. Оптимально, если курорт сочетает зимний и летний отдых, например, лыжи и СПА, лыжи и гольф. В таком случае у владельца будет возможность сдавать жилье круглогодично. Еще один популярный тип курорта – бальнелогический. Желающие отдохнуть и поправить здоровье останавливают свой выбор на Сандански, Велинграде, Хисаре, Бянкя, Кюстендиле. Курорты славятся своей минеральными водами и неизменно пользуются интересом среди отдыхающих. Эти места идеальны с точки зрения сдачи в аренду: там нет ярко выраженной сезонности, как в горах или на море, и поток приезжающих постоянен в течение всего года. При этом цены – практически самые высокие по стране. Какие объекты пользуются спросом В Болгарии можно приобрести объекты на любой вкус: квартиры и дома, отели, нежилые помещения, земельные участки. Объект может относиться к первичному или вторичному рынку, находится на начальной стадии строительства или сдаваться под ключ, располагаться в крупном жилом комплексе или удаленно, может быть меблированным или нет. Современное жилье в Болгарии сегодня – это четырех-пятиэтажные дома, с интересной архитектурой, большими окнами и балконами, рассчитанные на 10–15 семей. Некоторые комплексы обладают собственной территорией с бассейном, рестораном, автостоянкой, службой сервиса, охраной. Россияне зачастую останавливают свой выбор именно на апартаментах, обычно двухкомнатных, площадью около 60 кв. м. Именно такие апартаменты, а также квартиры-студии пользуются хорошим спросом у инвесторов, поскольку их легче всего сдать в аренду и продать. Частные дома занимают незначительную долю в спросе среди наших соотечественников. Как правило, это жилье в коттеджных поселках с развитой службой сервиса. Отдельно стоящие дома в сельской местности не пользуются среди россиян популярностью. По словам Марины Русевой, специалиста компании DOMIKA Ltd, несмотря на небольшую стоимость отдельно стоящих домов, россияне отказываются от их приобретения из-за отсутствия инфраструктуры и возможностей управления этой недвижимостью в их отсутствие. Поскольку иностранцам не разрешено находиться на территории Болгарии больше шести месяцев в году, то следить за таким домом становится трудновыполнимой задачей. Что почем Летом 2009 года на рынке недвижимости Болгарии не происходило каких-либо резких скачков и падений, цены практически стабилизировались. Понижения не наблюдалось, а в ряде жилых комплексов даже зафиксирован рост примерно на 5%. В среднем стоимость квадратного метра в Болгарии равняется ?600. Цены на недвижимость побережья сегодня составляет ?900–1200 за кв. м. На демократичном Солнечном Берегу цена «квадрата» начинается от ?800. При этом появились объекты по буквально бросовым ценам от ?390 за кв. м. Однако это здания крайне низкого уровня строительства, и серьезные фирмы не предлагают их своим клиентам. Что касается жилья класса «люкс», то оно не потеряло в своей стоимости за период лето 2008 – лето 2009, и цена квадратного метра составляет ?1500–2000 тыс. Также удерживают свои позиции и бальнеологические курорты. Стоимость апартаментов в достаточно простых жилых комплексах (без бассейна, дополнительных услуг и т. д.) составляет ?1000–1500 за кв. м. «Горнолыжка» по-прежнему дорога и престижна. Например, в Боровце дают ?1 000–1 500 за «квадрат». Апартаменты в готовых жилых комплексах стоят от ?650 до ?1 100 за кв. м. Только в Банско цены упали: за первую половину 2009 года снижение составило 20–30% в зависимости от вида жилья. Сейчас там можно найти очень интересные варианты. Например, меблированная квартира в комплексе, расположенном в 200 м от подъемника, стоит от ?820 за кв. м. Значительное снижение цен с лета 2008 года произошло в Софии. В среднем они там упали до 30%. В основном это связано с недоступностью выплачивать ипотечные кредиты. Впрочем, апартаменты в столице по-прежнему остаются одним из самых интересных вариантов для сдачи недвижимости в аренду. Доходность от сдачи достигает 6% годовых. Всегда ликвидны небольшие квартиры, особенно в центре либо в районах, ближайших к метро. Аренда однокомнатных апартаментов обходится порядка ?300–350 в месяц. Всегда востребована среди арендаторов недвижимость бальнеологических и горнолыжных курортов. На территории бальнеологических здравниц квартиру-студию можно сдавать по ?35–40 в день, однокомнатные апартаменты – ?60 в день. Аренда аналогичных апартаментов на горнолыжных курортах обойдется в ?60–70 в день. Несмотря на стабильный спрос на аренду во многих регионах страны, максимальная доходность от сдачи жилья невысока и достигает 3–5% годовых. Однако доходов с аренды, безусловно, хватит на содержание жилья, с учетом выплаты налогов, оплаты воды, электроэнергии и т. д. Как правило, недвижимость сдается с помощью управляющей компании. Если отказаться от ее услуг и самостоятельно искать арендаторов, то доходность можно повысить. Главное разочарование постигает тех, кто рассчитывал приобрести недвижимость в Болгарии в кредит. Ипотека на данный момент остается недоступной. Даже для болгар это трудноосуществимо, а иностранцу получить кредит тяжело. Условия получения ипотеки: иностранный гражданин должен внести единовременно 30–40% от стоимости недвижимости, ставка при этом составит 10%. Перспективы рынка Правда, на этом мрачные новости заканчиваются. Падения цен на недвижимость в 2009 году не ожидается, наоборот, эксперты предсказывают оживление рынка. По мнению аналитиков, это произойдет уже осенью. И хотя об окончательном выздоровлении болгарской недвижимости можно будет говорить лишь в 2010 году, тот факт, что пик кризиса Болгария прошла достаточно уверенно, позволяет прогнозировать, что начнется стабильный рост цен.