Опубликовано: 27.06.09

Содержание недвижимости в Болгарии Обязанности владельцев, налоги и сборы, сдача в аренду, управляющие компании, продажа недвижимости. Налоги, выплаты, коммунальные платежи Налогов на имущество в Болгарии два: это Данък имот и Такса битови отпадъци. Первый из них равен как правило 0,15% от стоимости налоговой оценки имущества для физических лиц, а для юридических 0,15% от балансовой стоимости недвижимости (балансовая стоимости – полная первоначальная стоимость основных фондов предприятия, принимаемая в расчет в момент их постановки на учет в бухгалтерском балансе). Такса битови отпадъци – это так называемый коммунальный налог, определяется муниципалитетами (как правило – 0,2–0,3% от балансовой стоимости). Он является, по сути дела, сбором за вывоз мусора, который продуцируют жители объекта недвижимости. Парадоксально то, что его размер определяется не от числа живущих, а от стоимости объекта, и составляет он не более 1% в год. Этот процент зависит также от престижности и транспортной загруженности района. Например, в элитном центре Софии он будет около 1%, а на окраинах – менее половины процента. Аналогично обстоит дело и в других регионах – чем объект недвижимости дальше от крупного города, тем Данък смет ниже. Выплачивать налоги нужно раз в год, до 1 апреля. При оплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом (не разбивая его на поквартальные платежи) до 31 марта предоставляется 5%-ная скидка. Можно выплачивать налог не сразу, а разбив его на четыре части, но при этом скидка не предусмотрена. Плата за электричество в Болгарии составляет примерно ?0,10 за кВт∙ч, в месяц средняя семья из трех человек тратит около ?25–50. Расход воды обойдется собственнику в ?0,50 за кубометр, что в среднем составит примерно ?5 в месяц, если расходовать воду экономно. Абонентская плата за стационарный телефон насчитывает около ?5 в месяц, а за его установку придется выплатить ?100. Взять на себя управление этими процессами, то есть выплачивать налоги и коммунальные платежи за собственника, могут либо управляющие компании (см. «Управляющие компании»), либо риэлторы, которые осуществляли процедуру приобретения, если покупатель пользовался услугами таковых. Что касается других расходов, то Болгария никогда не являлась дорогой страной. В 2008 году, согласно исследованию, проведенному Управлением почт и телеграфа Великобритании, Болгария была признана самой дешевой страной Европы для туристов. Например, пообедать в болгарском ресторане можно за ?10–15 с учетом чаевых, а литр бензина в Болгарии стоит около ?1. Аренда в Болгарии Рынок арендуемой недвижимости болгарские власти не контролируют отдельно, жестких условий в стране нет, поэтому договор аренды заключается непосредственно между двумя лицами на практически любых условиях. Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен выплачивать подоходный налог, который составляет 10% получаемой им с арендатора суммы. Ставка налога всегда фиксирована. Сдача в аренду квартиры в Софии принесет ее владельцам в среднем 6,4% от ее стоимости в год без вычета налогов (данные на май 2008 года). Таким образом, «отбить» полностью стоимость столичного жилья можно будет за 17 лет, если не учитывать изменение арендной ставки и роста цен на недвижимое имущество. В некоторых районах Софии, где прибыль составляет примерно 7% в год, компенсировать потраченные деньги можно еще раньше. Сложнее сдавать недвижимость на морских и горных курортах – болгарский климат не способствует круглогодичному спросу на этот сегмент рынка. Горнолыжные курорты востребованы в зимние месяцы, гольф-курорты – примерно восемь-девять месяцев в году, а спрос на квартиры и дома у моря в некоторых городах высок только на протяжении четырех-пять месяцев. Наиболее прибыльными с арендной точки зрения считаются курорты Южной Болгарии: Солнечный Берег, Елените, Созополь, где сезон длится с мая по октябрь. Практически круглый год длится сезон в бальнеологических курортах, но рынок аренды там пока находится на стадии развития. В любом случае любая сданная в аренду недвижимость, даст чистую прибыль не более 3–5% в год. Управляющие компании Если у собственника нет возможности постоянно приезжать в Болгарию, то для того чтобы оплачивать налоги, коммунальные платежи и получать арендную плату, ему удобнее всего пользоваться услугами управляющей компании. Этот рынок в Болгарии давно существует и хорошо развит. Управляющие компании берут на себя оплату счетов за электроэнергию и за расход воды, так как в арендную плату эта сумма не входит. Впоследстви эта сумма взимается компанией с владельца. Управляющая компания сама ищет арендатора и за определенный процент сдает ему квартиру или дом. Как правило, компания гарантирует определенную годовую прибыль и приличное состояние квартиры, но этот момент нужно выяснять непосредственно на месте с представителями этой организации. В случае покупки квартиры в жилом комплексе найти и выбрать такую компанию будет просто, так как они, как правило, создаются самим застройщиком. За сумму от ?6 до ?15 за кв. м в год управляющие компании осуществляют охрану и поддержку всего комплекса, включая уборку общих территорий (при этом можно за дополнительные деньги договориться и об уборке частной квартиры). Если вы покупаете дом или квартиру в жилом доме, то придется искать такую компанию самостоятельно. Обратите внимание: если компания обещает вам прибыль больше, чем 5% годовых, то это, скорее всего, не является правдой. Продажа недвижимости в Болгарии В Болгарии нет ограничений по перепродаже собственности иностранцами, но продавцу придется заплатить налог на добавленную стоимость и налог на увеличение рыночной стоимости капитала. Если стоимость недвижимости с момента покупки выросла, то при перепродаже собственник должен будет выплатить государству 10% этой разницы (если его квартира не единственная в Болгарии). Если квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно. Налог на добавленную стоимость составляет 20% от рыночной цены объекта недвижимости. Есть некоторые исключения, связанные с продажей земли. Например, сельскохозяйственные угодья НДС не облагаются. НДС как правило сразу включается в цену объекта, то есть, несмотря на то что официально он взимается с продавца, фактически его платит покупатель. Рынок вторичной недвижимости Болгарии на данный момент находится в зачаточном состоянии, практически не развит, поэтому продать свой объект, как считают многие аналитики, будет непросто. В любом случае если у потенциального продавца нет желания заниматься продажей своего объекта самостоятельно, то следует обратиться в агентство недвижимости, но в такое, которое предлагает не только новостройки. Что касается полученных денег, то иностранцы могут неограниченно репатриировать свои доходы, полученные в Болгарии. Но только после того, как они докажут, что все должные налоги на эти доходы они уже в полной мере оплатили. Благодарим за помощь в создании материала Александра Гармашевского, компания "Болгарский дом" Prian.ru 25.06.2009